房贷怎么计算？房贷计算器在线计算公式

房贷计算核心就是两个变量：还款方式（等额本息 / 等额本金）+ 执行利率（商贷看 LPR±BP，公积金看央行固定利率）。下面把公式、参数、算例、在线工具一次讲清。

一、先定义通用符号

P = 贷款本金（元）

年利率 R（%），月利率 i = R ÷ 12 ÷ 100

n = 还款总期数 = 贷款年限 × 12

二、等额本息（每月月供固定）

M 即每月固定还款额

总利息 = M × n − P

特点：前期利息占比高、本金占比低，逐月反转；现金流好规划。

算例：贷款 100 万，30 年（n=360），年利率 3.1%（i≈0.002583）

→ 月供 ≈ 4270.56 元，总利息 ≈ 53.7 万。

三、等额本金（每月本金固定，月供递减）

每月固定本金 = P ÷ n

第 k 个月月供 = P÷n + (P − 已还本金累计) × i

首月月供 = P÷n + P×i

每月递减额 = (P÷n) × i

总利息 = P × i × (n+1) ÷ 2

同例：100 万 / 30 年 / 3.1%

首月月供 ≈ 5361.11 元，末月 ≈ 2785.21 元

总利息 ≈ 46.6 万（比等额本息少约 7 万，但前期压力大）

四、2026 年常用利率参考（填计算器用）

5 年期以上 LPR = 3.50%；首套商贷常见执行 3.05%~3.20%（如 LPR−30BP=3.20%，LPR−45BP=3.05%）

公积金首套 5 年以上 2.60%，二套 3.075%

商贷利率 = 5 年期 LPR + 合同加点（BP），重定价日（一般每年 1 月 1 日或放款日对应日）跟着最新 LPR 变

五、在线房贷计算器怎么用（参数填写顺序）

选贷款类型：商业 / 公积金 / 组合贷（组合贷要分别填两段金额和利率）

填贷款本金（房价−首付，不是房价）

填年利率：填“当前执行利率”，不是填 LPR 本身

填年限（1–30 年，主流 30 年=360 期）

选还款方式（等额本息 / 等额本金）

点计算 → 看 月供、总利息、还款总额、逐月明细

和银行 App 差几块到几十块，一般是“元/角/分”舍入口径不同，不是公式错。

六、可直接用的在线工具

房贷计算器 2026：https://www.fangdaijisuanqi.com

ToolCool 房贷计算器（带逐期明细）：https://toolcool.cn/zh/t/mortgage-calculator

各银行 App（工行/建行/招行）“房贷试算”模块，数据最准，能直接读你存量贷的剩余本金和执行利率

七、30 秒自查口诀

收入稳、怕前期压力 → 等额本息

前期赚得多、想省总利息、可能提前还款 → 等额本金

有公积金 → 优先用满公积金额度（2.6% 比商贷 3.05%+ 省一大截）

月供最好 ≤ 家庭月收入 30%

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